A morte de um proprietário de imóvel dá início à sucessão, transmitindo
a herança imediatamente aos herdeiros pelo princípio da saisine (art.
1.784 do Código Civil). A partir desse momento, cria-se um condomínio pro
indiviso sobre os bens, onde todos os herdeiros são coproprietários da
totalidade do patrimônio até que se realize a partilha.
No entanto, é comum que apenas um dos herdeiros permaneça residindo no
imóvel, muitas vezes por décadas, sem oposição dos demais. Surge então a
dúvida: esse herdeiro pode usucapir a parte dos outros?
1. O Entendimento Consolidado do STJ
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou o entendimento de que é
perfeitamente possível a usucapião de imóvel objeto de herança por um dos
herdeiros, desde que este exerça a posse exclusiva sobre o bem.
STJ — RECURSO ESPECIAL 1631859 SP — Publicado em
29/05/2018
O condômino tem legitimidade para usucapir em nome próprio, desde que
exerça a posse por si mesmo, ou seja, desde que comprovados os requisitos
legais atinentes à usucapião, bem como tenha sido exercida posse exclusiva com
efetivo animus domini pelo prazo determinado em lei, sem qualquer oposição dos
demais proprietários.
2. Requisitos Essenciais para a Usucapião entre Herdeiros
Para que o herdeiro obtenha o reconhecimento da propriedade exclusiva,
não basta apenas o decurso do tempo. É necessário preencher requisitos
rigorosos:
·
Posse Exclusiva: O
herdeiro deve ocupar o imóvel como se fosse o único dono, não compartilhando a
posse com os demais co-herdeiros.
·
Animus Domini
(Intenção de Dono): A posse não pode ser fruto de mera permissão
ou tolerância dos outros herdeiros. Se os demais irmãos “deixaram” o
herdeiro morar lá por caridade, a posse é considerada precária e não gera
usucapião.
·
Inexistência de Oposição:
Durante todo o prazo da usucapião, os demais herdeiros não podem ter contestado
a posse de forma eficaz (ex: notificações extrajudiciais ou ações de
reintegração).
·
Prazo Legal:
Geralmente aplica-se o prazo da Usucapião Extraordinária (15 anos), que
pode ser reduzido para 10 anos se o herdeiro tiver estabelecido no imóvel sua
moradia habitual ou realizado obras de caráter produtivo (art. 1.238 do Código
Civil).
3. A Necessidade de Citação dos Co-herdeiros
Um ponto processual crítico, reforçado em decisões recentes, é a
obrigatoriedade de citação pessoal de todos os herdeiros identificáveis. A
falha nesse procedimento pode anular todo o processo de usucapião.
STJ — RECURSO ESPECIAL 2199835 MG — Publicado em
13/02/2026
É nula a citação por edital de co-herdeiros identificáveis em ação de
usucapião; trata-se de litisconsórcio passivo necessário que impõe citação
pessoal.
4. Como se Prevenir ou Agir?
·
Para quem está na posse: É
fundamental documentar o pagamento exclusivo de impostos (IPTU), taxas
condominiais e a realização de benfeitorias em nome próprio, para demonstrar a
transmudação da posse de “herdeiro” para “dono exclusivo”
·
Para os demais herdeiros:
Para evitar a perda da propriedade, recomenda-se a formalização de um contrato
de comodato (empréstimo gratuito) ou a cobrança de aluguéis proporcionais à
quota-parte, o que descaracteriza o animus domini do ocupante.
Conclusão: A usucapião entre herdeiros é uma ferramenta
poderosa para a regularização imobiliária, mas exige prova robusta de que a
posse deixou de ser uma “gentileza familiar” para se tornar um
exercício de domínio exclusivo.