A compra de um imóvel é uma das decisões mais importantes da vida, tanto do ponto de vista financeiro quanto jurídico.
Um erro nessa etapa pode gerar prejuízos significativos, processos judiciais e muita dor de cabeça.
Neste artigo, explicamos de forma clara e prática quais cuidados o comprador deve tomar antes de fechar negócio.
Verifique a Matrícula Atualizada do Imóvel
O primeiro passo é solicitar a certidão de matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis.
A matrícula é o “RG do imóvel”. Nela constam:
ü Quem é o verdadeiro proprietário
ü Histórico de vendas
ü Existência de hipoteca
ü Penhora
ü Alienação fiduciária
ü Usufruto
ü Ações judiciais
Nunca compre um imóvel apenas com contrato particular sem verificar a matrícula. A propriedade só se transfere oficialmente com o registro na matrícula.
Base legal: Código Civil art. 1.245:
“Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.”
No Direito imobiliário vale uma regra simples: Se não está na matrícula, não existe. E quem paga mal, paga duas vezes.
Verifique a Situação do Vendedor
É essencial analisar a situação jurídica do vendedor.
Peça:
- Certidões cíveis
- Certidões trabalhistas
- Certidão de débitos federais
- Certidão de protesto
Por quê?
Se o vendedor tiver dívidas ou processos, o imóvel pode ser penhorado mesmo após a venda, caso fique caracterizada fraude contra credores.
Verifique Débitos do Imóvel
Antes de comprar, confirme se existem débitos vinculados ao imóvel:
- IPTU atrasado
- Taxas de condomínio
- Taxas municipais
No caso de condomínio, peça declaração do síndico informando que o imóvel está quite.
Importante: dívida condominial acompanha o imóvel, não o dono.
Base legal: Código Civil art. 1.345:
“Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.”
Analise o Contrato com Atenção
O contrato deve conter:
- Valor total
- Forma de pagamento
- Prazo para escritura
- Responsabilidade por impostos e taxas
- Multa por desistência
- Cláusula sobre financiamento (se houver)
Cuidado com cláusulas abusivas ou omissões importantes.
Se houver financiamento, verifique as regras do banco e se há cláusula condicionando o negócio à aprovação do crédito.
Verifique a Regularidade do Imóvel
Confirme se:
- A construção está averbada na matrícula
- A planta está aprovada na prefeitura
- Existe “Habite-se”
Imóveis com construção irregular podem gerar multa, embargo ou dificuldade futura para venda.
Atenção ao Imóvel Locado
Se o imóvel estiver alugado:
- Verifique o contrato de locação
- Confirme o prazo
- Observe o direito de preferência do inquilino
Base legal: Lei do Inquilinato
Formalize com Escritura Pública
Após o pagamento:
- Faça a escritura no Tabelionato de Notas
- Registre a escritura no Cartório de Registro de Imóveis
Sem registro, você não é o proprietário legal.
CHECKLIST DO COMPRADOR
ü Matrícula atualizada
ü Certidões do vendedor
ü Débitos do imóvel
ü Regularidade da construção
ü Contrato bem elaborado
ü Escritura pública
ü Registro na matrícula
CONCLUSÃO
Comprar um imóvel exige análise jurídica preventiva. Muitas pessoas focam apenas no preço e esquecem a segurança documental.
A melhor estratégia é: analisar antes de pagar.