Construir em loteamento irregular gera medo e
insegurança, mas a legislação atual oferece caminhos reais para proteger a
posse, evitar prejuízos e buscar a regularização definitiva. Entenda seus
direitos e as alternativas previstas na Lei nº 6.766/1979 e na Lei nº
13.465/2017.
Introdução
O parcelamento irregular do solo urbano é um
problema recorrente no Brasil e afeta milhares de famílias que adquiriram
terrenos acreditando na legitimidade do negócio. Muitas dessas pessoas
investiram todas as suas economias para construir suas casas, e hoje vivem sob
a incerteza jurídica.
A boa notícia é que, mesmo diante dessa
situação, existem saídas jurídicas concretas, especialmente quando a
posse foi adquirida de boa-fé e a ocupação já se encontra consolidada.
1.
O que é um loteamento irregular?
Um loteamento é considerado irregular quando
o parcelamento da área ocorre:
·
sem aprovação da Prefeitura,
ou
·
sem registro no Cartório de Registro de
Imóveis,
conforme
determina a Lei nº 6.766/1979.
Nesses casos, não há individualização formal
dos lotes — juridicamente, trata-se ainda de uma única área maior, impedindo
matrícula própria, financiamento e licenças convencionais.
2.
A importância da boa-fé e a proteção possessória
Muitos adquirentes compraram seus lotes acreditando
na regularidade do empreendimento, e construíram suas moradias sem intenção
de infringir a lei.
Nessas situações, a legislação civil assegura
proteção à posse:
·
Art. 1.210 do Código Civil:
prevê a defesa da posse e o direito à manutenção ou reintegração em caso de
esbulho ou turbação.
A jurisprudência tem reforçado que:
“A
boa-fé do possuidor deve ser preservada, mesmo diante da irregularidade formal
do loteamento.”
Assim, não se pode penalizar o morador que
agiu acreditando estar adquirindo um lote legítimo.
3.
Regularização Fundiária Urbana (Reurb) – Lei nº 13.465/2017
A Lei nº 13.465/2017 revolucionou o sistema
de regularização, ao criar o programa Reurb, aplicável inclusive a áreas
parceladas irregularmente por particulares.
O processo, conduzido pelo Município, pode
resultar em:
·
abertura de matrículas individuais,
·
emissão de títulos de propriedade,
·
melhoria da infraestrutura urbana.
Existem
duas modalidades principais:
·
Reurb-S – para núcleos de
interesse social;
·
Reurb-E – para
empreendimentos de iniciativa privada, inclusive de classe média.
Para núcleos consolidados, a Reurb tem se
mostrado a saída mais eficaz e definitiva.
4.
Ações judiciais disponíveis ao possuidor
Enquanto a regularização não é concluída,
diversas medidas judiciais podem ser adotadas para garantir a segurança
jurídica da família que reside no local:
a) Ação de manutenção ou reintegração de
posse
Protege o morador contra ameaças,
perturbações ou tentativas de remoção.
b) Ação de usucapião (individual ou coletiva)
Possível quando presentes os requisitos de
posse contínua, mansa e sem oposição pelo período legal (5 a 15 anos, a
depender da modalidade).
c) Ações coletivas ou associativas
Quando os moradores se unem em associação,
ganham força técnica e jurídica, acelerando o caminho da regularização e
reduzindo custos.
5.
Entre o risco e a esperança: qual o cenário real?
É
preciso reconhecer que existem riscos:
·
embargos municipais,
·
notificações administrativas,
·
eventuais demolições.
Por outro lado, quando a ocupação é
consolidada e a posse é de boa-fé, o cenário jurídico tem sido favorável. A
Justiça e a legislação recente têm reforçado valores como:
·
função social da propriedade,
·
dignidade da pessoa humana,
·
direito fundamental à moradia.
A tendência jurisprudencial é proteger o
possuidor de boa-fé e permitir que famílias permaneçam em seus lares
enquanto se constrói o caminho para a regularização.
Conclusão
Construir em um loteamento irregular não
significa viver permanentemente na insegurança. Com apoio jurídico adequado,
organização comunitária e utilização dos instrumentos legais corretos, é
plenamente possível:
·
defender a posse,
·
impedir abusos,
·
evitar prejuízos,
·
e alcançar a regularização definitiva.
A legislação evoluiu para proteger quem age
de boa-fé e procura apenas o direito de morar dignamente.
Sobre
o autor
Dr.
Elpídio Oliveira de Araujo – OAB/SP 342.825
Advogado especializado em Direito Imobiliário, Regularização Fundiária e
Contencioso Cível.